O instituto do Patrimônio de Afetação consiste na separação do terreno, sua futura benfeitoria (empreendimento imobiliário), direitos e deveres a ele vinculados do restante do patrimônio do incorporador.
Para melhor compreender este instituto, é importante entender o conceito de incorporação imobiliária, uma vez que estão interligados. De modo simplificado, incorporação imobiliária é o arquivamento de alguns documentos perante o Cartório de Registro de Imóveis, o que permite as construtoras comercializarem as unidades autônomas “na planta” ou em construção.
Um dos maiores receios de quem investe em imóveis em construção é que a incorporadora/construtora, responsável pela edificação, não conclua as obras do empreendimento por ausência de recursos financeiros. Nesse sentido, encontramos na Lei nº 10.931/2004, dentre outros temas, a disposição sobre o Patrimônio de Afetação e a garantia de que os valores pagos pelos promitentes compradores sejam destinados e utilizados única e exclusivamente para a conclusão das obras de determinado empreendimento.
A utilização, ou não, do instituto do Patrimônio de Afetação ficará a critério do incorporador e, caso adotado, será instituído perante o Cartório de Registro de Imóveis, observados seus requisitos legais de proteção como: (i) contabilidade específica destinada ao empreendimento, (ii) segregação do patrimônio da incorporadora e (iii) abertura de CNPJ próprio do Patrimônio de Afetação.
A legislação exige que seja eleita uma comissão de representantes do Patrimônio de Afetação que deverá ser formada por no mínimo 3 promitentes compradores, que representará os adquirentes ao longo de sua construção. A sua atuação consiste em receber, trimestralmente, um balancete, fluxo de caixa e informação a respeito da evolução física da obra.
Finalizada a construção do empreendimento, tem-se o desfazimento da Comissão de Representantes, uma vez que com a conclusão da mesma e averbação do habite-se na matrícula do imóvel, a incorporadora deverá prosseguir com os trâmites para a implantação do condomínio de utilização e posse das unidades pelos adquirentes.
A equipe do Muzzi Associados está à disposição para tratar do tema, de modo a avaliar, aplicar e conferir o direcionamento adequado caso a caso.
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