Quando a precisão técnica não é suficiente

Por que o georreferenciamento não elimina o risco fundiário em grandes empreendimentos

Em projetos de infraestrutura, é comum que a análise fundiária parta de um pressuposto que nem sempre se sustenta na prática. A ideia de que o georreferenciamento seria suficiente para mitigar riscos ainda está presente em muitas operações. Embora a delimitação precisa da área represente um importante item, especialmente em empreendimentos lineares ou de grande extensão, ela não garante, por si só, a segurança jurídica do território.

O georreferenciamento define com precisão os limites do imóvel, mas não resolve a complexidade fundiária que envolve a titularidade, a área efetivamente ocupada, enfim, o histórico da área. Em projetos como rodovias, linhas de transmissão ou redes de distribuição, o ponto relevante raramente está na medição. Ele está na relação entre o que foi delimitado tecnicamente e o que efetivamente se sustenta do ponto de vista jurídico.

Na prática, não são incomuns situações em que áreas georreferenciadas apresentam cadeia dominial incompleta, coexistem com posses consolidadas sem correspondência registral ou envolvem servidões que não foram formalizadas adequadamente. Também é recorrente a identificação tardia de interferências com terceiros que não foram captadas na fase inicial do projeto.

O problema é que essas inconsistências tendem a surgir quando o projeto já avançou, quando o traçado já foi definido e quando algum investimento já foi realizado. Nesse momento, o impacto deixa de ser apenas jurídico e passa a afetar diretamente a execução, com atrasos, necessidade de readequações e aumento de custos.

A precisão técnica não elimina o risco fundiário. Ela apenas o delimita. A regularidade fundiária exige uma análise mais ampla, que considere a cadeia dominial, a realidade da ocupação, as restrições incidentes e a forma como o território foi constituído ao longo do tempo. Por isso, incorporar essa leitura desde as etapas iniciais do projeto é o que permite antecipar riscos relevantes e dar maior segurança às decisões que envolvem o território.

A consistência fundiária não deve ser tratada como um elemento acessório dentro do projeto. Em muitos casos, ela é o que sustenta a viabilidade da operação.