O risco que não está no imóvel

Matrícula limpa não significa aquisição segura

Em operações que envolvem aquisição de imóveis, o risco mais relevante do negócio raramente está no imóvel em si. Está em quem o vendeu, e em toda a cadeia de proprietários que o antecedeu.

A razão é técnica, mas o efeito é concreto. O artigo 185 do Código Tributário Nacional presume fraudulenta a venda de bens realizada por quem já possui dívida inscrita em dívida ativa, e, desde 2010, o STJ vinha tratando essa presunção como praticamente absoluta nas execuções fiscais. Isso significa que uma empresa pode adquirir um imóvel com matrícula limpa, escritura regular e certidão negativa em mãos e, ainda assim, vê-lo penhorado anos mais tarde por uma dívida tributária ligada a algum proprietário anterior, sem que sua boa-fé seja suficiente para preservar o bem.

Foi esse cenário que o STJ enfrentou em junho de 2026, no julgamento do Recurso Especial 2.030.470/SC. No caso, uma construtora havia adquirido imóvel cujo vendedor apresentava certidão negativa emitida pelo próprio Estado, e o redirecionamento da execução fiscal contra ele só veio depois, culminando na penhora do bem por dívida de ICMS. Por maioria, a Primeira Turma protegeu o comprador, ao entender que quem se pauta por uma certidão expedida pelo próprio poder público não deve ser penalizado por uma informação que a administração não refletiu em seus próprios registros. Vale notar que a decisão é recente e ainda comporta recurso, podendo ser ajustada.

Mais do que o resultado pontual, o que chama atenção é o deslocamento de eixo. A conduta do comprador voltou a pesar na análise de validade da aquisição, e a diligência documentada, antes vista como simples formalidade, passa a funcionar como argumento jurídico apto a preservar o negócio.

Para empresas que compram, incorporam ou recebem imóveis em garantia, a consequência é direta. A leitura da matrícula é apenas o ponto de partida de uma avaliação que precisa alcançar a cadeia de vendedores, as certidões fiscais nas esferas federal, estadual e municipal e a litigiosidade de cada parte, sobretudo porque não há, no Brasil, uma certidão nacional única capaz de reunir todos os débitos. Passivos fiscais que não constam da matrícula tendem a se revelar tarde, já no momento da constrição.

O Muzzi Associados acompanha de perto a evolução desse entendimento no STJ e seus reflexos sobre operações de aquisição, incorporação e garantia, por se tratar de um risco que pode ser neutralizado antes da assinatura, com diligência conduzida por quem conhece os pontos em que ele costuma se ocultar.