O novo custo das operações imobiliárias

A nova regra do ITBI reforça a importância da avaliação tributária na aquisição de negócios imobiliários

A previsibilidade de uma operação imobiliária não depende apenas do preço negociado entre as partes. Ela também depende da forma como o poder público avaliará o imóvel para fins tributários. Com as alterações promovidas pela Lei Complementar 227/2026, essa variável passa a ocupar uma posição ainda mais relevante na estruturação de aquisições, reorganizações societárias e operações de fusões e aquisições.

A principal mudança está na definição da base de cálculo do ITBI. O Código Tributário Nacional passou a estabelecer que o valor venal corresponde ao preço pelo qual o imóvel seria negociado à vista em condições normais de mercado. Para chegar a esse valor, os municípios poderão utilizar critérios técnicos e objetivos, desde que observem transparência na metodologia adotada e assegurem ao contribuinte o direito de contestação.

Na prática, isso amplia a possibilidade de divergência entre o valor efetivamente negociado pelas partes e aquele considerado pelo município para fins de tributação.

Esse ponto merece atenção porque dialoga diretamente com o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), que reconheceu a presunção de veracidade do valor declarado na transação, permitindo sua revisão apenas mediante procedimento administrativo específico. A nova disciplina tende a reacender essa discussão e pode ampliar tanto a litigiosidade quanto a incerteza sobre o custo efetivo das operações.

Nem todas as mudanças, entretanto, caminham na mesma direção.

Os dispositivos que antecipavam o momento de incidência do ITBI foram vetados durante a tramitação legislativa. Assim, permanece o entendimento consolidado pelos tribunais superiores de que o imposto é devido apenas com o registro da transmissão da propriedade, e não na celebração da escritura ou da promessa de compra e venda.

Também é importante observar que as novas regras não produzirão efeitos imediatamente. Cada município deverá adequar sua própria legislação antes da entrada em vigor do novo modelo, com expectativa de aplicação prática a partir de 2027. Esse intervalo cria uma oportunidade relevante para revisar estruturas patrimoniais, reavaliar operações futuras e antecipar impactos tributários.

Para empresas que administram patrimônio imobiliário, o efeito ultrapassa a discussão sobre o ITBI.

A definição da base de cálculo influencia diretamente o custo de aquisições, alienações, integralizações de capital, reorganizações societárias e operações de fusões e aquisições. Quanto maior a incerteza sobre a avaliação fiscal do imóvel, maior tende a ser a necessidade de incorporar essa variável na modelagem financeira e na alocação de riscos da operação.

É por isso que a análise tributária deixa de ser uma etapa posterior da negociação para integrar a própria estruturação do negócio.

A reforma não altera apenas a forma de calcular um imposto. Ela modifica um dos elementos utilizados para medir o custo de circulação do patrimônio imobiliário. Em operações de maior complexidade, compreender esse novo ambiente antes da assinatura dos contratos pode representar uma vantagem competitiva tão relevante quanto negociar o preço do próprio ativo.