Due Diligence Imobiliária: Débitos tributários e a presunção de fraude fiscal

Se você atua no mercado imobiliário, certamente já ouviu o termo “due diligence” e sabe que, antes de fechar a aquisição de um imóvel, é preciso se certificar de que o negócio é possível, seguro e feito com a pessoa certa.

A confiança é essencial em qualquer negociação, mas sabemos que um aperto de mãos não basta para garantir a segurança de uma transação imobiliária, que, muitas vezes, envolve várias informações, pessoas e altos valores.

Assim, para atingir estas particularidades, a due diligence imobiliária é essencial para um trabalho de investigação detalhada do imóvel pretendido, seus proprietários e demais pessoas relacionadas, a fim de identificar eventuais questões e alternativas que possam viabilizar o negócio.

O que é a due diligence imobiliária

A due diligence deve ser uma etapa anterior à confirmação do negócio e consiste na análise crítica do registro do imóvel (matrícula ou transcrição), da situação fiscal do imóvel e da situação de seus proprietários e demais pessoas relacionadas (como proprietários anteriores ou sócios da proprietária, quando pessoa jurídica), por meio da pesquisa de débitos tributários e processos judiciais que possam atingir o bem pretendido.

Seja uma compra e venda de imóvel residencial entre partes interessadas, seja a permuta de um terreno para a implantação de um empreendimento imobiliário, não importa o tamanho do negócio.  Antes de celebrar o contrato, é essencial que o comprador tenha um entendimento completo sobre as condições legais e físicas do imóvel.

Constatação de débitos tributários em nome do vendedor e a presunção de fraude fiscal

Um dos objetivos da due diligence é identificar se existe algum risco de o comprador do imóvel perder o bem após a concretização do negócio, a chamada “evicção”.

Isso pode ocorrer se, por exemplo, o proprietário tiver débitos fiscais inscritos em dívida ativa, e, com a venda do imóvel, não restarem bens em seu patrimônio que sejam suficientes para garantir o pagamento dessas dívidas.

O art. 185 do Código Tributário Nacional prevê que, nesses casos, presume-se que a alienação do bem foi fraudulenta. Consequentemente, o negócio pode ser anulado, ficando o adquirente sem o imóvel e com o prejuízo financeiro do negócio.

Conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça, reafirmado no julgamento do REsp nº 1820873/RS, a presunção de alienação fraudulenta é absoluta, ou seja, não depende de prova de má-fé na realização do negócio, seja do vendedor, seja do comprador, ainda que tenham ocorrido outras alienações após o negócio considerado fraudulento.

Por essa razão, é essencial que, antes de adquirir um imóvel, seja analisada não só a regularidade registral e fiscal do bem, mas também a situação dos vendedores e dos proprietários anteriores.

Com o apoio de profissionais especializados, é possível identificar a existência de alguma alienação, possivelmente, fraudulenta ou outra situação que possa vir a comprometer o negócio no futuro, além de encontrar alternativas para dar maior segurança às partes envolvidas.  

No Muzzi Associados, oferecemos assessoria especializada e completa para transações imobiliárias, desde a realização de due diligences até a elaboração do contrato e lavratura da escritura pública. Conte conosco para o sucesso dos seus negócios!