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  • Kátia Rena

Retificação de Área X Cobrança de ITBI


A retificação de área, com conceitos previstos nos artigos 212 e 213 da Lei de Registros Públicos - Lei 6.015/1973, trata-se de procedimento utilizado para alterar as medidas perimetrais de determinado imóvel, sempre que for identificado que a informação constante no registro público foi: (i) omisso; (ii) impreciso ou (iii) não exprimia a realidade fática. Desse modo, através do procedimento de retificação é feita a adequação da descrição do imóvel constante do registro, com o intuito de regularizar a situação da propriedade.


Neste procedimento é necessário, em regra, a realização do levantamento topográfico que irá apurar possíveis divergências entre a documentação registral pré-existente e a situação in loco.


Eventualmente, nos procedimentos de retificação, após a realização do levantamento das medidas e confrontações do imóvel, pode ocorrer acréscimo ou decréscimo entre a área apurada com aquela anotada no registro. Havendo acréscimo, ao contrário de entendimentos aplicados em alguns municípios, não há incidência de ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), pois, não há na prática qualquer modalidade de transmissão de propriedade.


Nos termos do art. 156, inciso II da Constituição Federal de 1988, o ITBI é um imposto de competência municipal que se dá pela “transmissão intervivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição”.


No mesmo sentido e, consoante a competência municipal para instituição do imposto, sua regulamentação é feita pela Lei 5.172/66 - Código Tributário Nacional, em seus art. 35 a 42, os quais dispõe, como a própria denominação do imposto estabelece que sua hipótese de incidência ou, seu fato gerador é a transmissão/cessão, por ato oneroso, de bens e entre vivos.


Conclui-se, portanto, que o fato gerador do ITBI somente ocorre quando há a efetiva transferência da propriedade imobiliária, mediante registro do Cartório de Registro de Imóveis, não havendo assim, que se falar em incidência do tributo em virtude de área acrescida em razão de retificação da área do imóvel.


Ressalta-se ainda, que o Supremo Tribuna Federal, no Recurso Extraordinário com Agravo – ARE1294969, reafirmou o entendimento sobre a incidência de ITBI, inclusive afastando a sua incidência em atos de compromisso de transação imobiliária, já que a sua incidência é o ato efetivo de registro da transmissão, conforme Tema 1124 de Repercussão Geral: “O fato gerador do imposto sobre transmissão intervivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro.”


Desta forma, consolidado o entendimento de que o fato gerador do ITBI é a efetiva transferência da propriedade imobiliária, não sendo devido no procedimento de retificação de áreas em que há acréscimo de áreas, como vem sendo aplicado por alguns municípios brasileiros.

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