Hipoteca instituída de boa-fé prevalece sobre promessa de venda sem registro
- Por Caroline Mourthé
- 26 de jun.
- 2 min de leitura
No recente julgamento do Recurso Especial nº 2.141.417/SC, a 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que o contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel comercial, não registrado no Cartório de Imóveis, não tem condão para interferir na hipoteca instituída por terceiro de boa-fé.
Na situação concreta, a promitente compradora alegou ter adquirido um imóvel comercial de seu ex-marido em abril de 2007, contrato este que nunca foi levado a registro. No entanto, em 2018, foi surpreendida com o registro de uma hipoteca constituída em data posterior sobre o referido imóvel e de penhora determinada em ação de execução movida contra o promissário vendedor e o proprietário registral do bem.
A discussão gerou decisões divergentes na 1ª e 2ª instâncias do Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC), o que foi resolvido pelo STJ ao se posicionar pela validade da hipoteca/penhora. O fundamento jurídico adotado pela Corte está alinhado com o § 1º do artigo 1.245 do Código Civil, que exige o registro do título translativo para que haja a transferência da propriedade, e com o artigo 167, inciso I, 29 da Lei de Registros Públicos, que determina o registro das promessas de compra e venda.
O relator do recurso, Min. Antônio Carlos Ferreira, pontuou de forma bastante clara em seu voto que:
A existência de promessa de compra e venda, sem o registro imobiliário, gera apenas um direito pessoal ou obrigacional entre as partes que celebraram o negócio jurídico;
Somente com o registro do instrumento público ou particular no tabelionato de imóveis é que o direito real do promitente comprador se aperfeiçoa perante terceiros de boa-fé, porque somente assim será dada a devida publicidade da transação;
Por se tratar, a hipótese, de promessa de compra e venda envolvendo imóvel comercial, não é aplicável a Súmula nº 308 do STJ, segundo a qual "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel", que incide apenas nos contratos submetidos ao Sistema Financeiro de Habitação - SFH, em que a hipoteca recai sobre imóvel residencial.
Esse precedente mostra como é importante a formalização adequada dos negócios imobiliários. Mais do que detalhes burocráticos, é recomendado que toda a transação (negociação, elaboração contratual e fase registral) observe as normas legais aplicáveis, com o consequente registro do instrumento às margens da matrícula do imóvel, o que garantirá segurança jurídica e evitará problemas no futuro.
Por isso, contar com um advogado especializado faz toda a diferença, e nós, do Muzzi Associados, estamos à disposição para oferecer a assessoria jurídica necessária em cada etapa da transação imobiliária, de forma a garantir segurança, clareza e conformidade com a legislação vigente.
