Distrato imobiliário e a retenção de 50%

O julgamento do STJ pode redefinir a previsibilidade dos empreendimentos imobiliários

Para uma incorporadora, um distrato nunca representa apenas a devolução de valores ao comprador. Dependendo do estágio da obra e do volume de desistências, ele pode comprometer o fluxo financeiro do empreendimento, exigir novas fontes de capital e impactar o planejamento da operação.

É nesse contexto que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) deverá uniformizar o entendimento sobre a possibilidade de redução da retenção de até 50% dos valores pagos pelo adquirente em empreendimentos submetidos ao patrimônio de afetação. A decisão interessa diretamente a incorporadoras, loteadoras, investidores e instituições financeiras, pois poderá influenciar a forma como esses agentes avaliam riscos e estruturam novos negócios.

A discussão tem origem na Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato. Ao permitir a retenção de até 50% dos valores pagos em empreendimentos submetidos ao patrimônio de afetação, a legislação buscou conferir maior previsibilidade às incorporações imobiliárias e reduzir a insegurança provocada pelas rescisões contratuais.

Na prática, porém, a aplicação dessa regra passou a dividir o próprio STJ. A Terceira Turma admite, em determinadas circunstâncias, a redução judicial do percentual, considerando as particularidades do caso concreto. A Quarta Turma, por sua vez, tem privilegiado a aplicação da regra prevista na Lei do Distrato quando o patrimônio de afetação foi regularmente constituído e os requisitos legais foram observados.

Diante dessa divergência, a Corte iniciou o procedimento para julgamento da matéria sob o rito dos recursos repetitivos. O objetivo é estabelecer uma orientação que sirva de referência para milhares de processos semelhantes em todo o país, reduzindo a insegurança decorrente de decisões contraditórias.

Embora o debate tenha como ponto de partida a retenção de valores, o que está realmente em discussão é a previsibilidade dos empreendimentos imobiliários. A definição dos limites da intervenção judicial influencia diretamente a elaboração dos contratos, a gestão de riscos, o fluxo de caixa das incorporações e até mesmo a relação com investidores e financiadores.

Quanto maior a previsibilidade das regras, maior tende a ser a capacidade de planejamento das operações. Por essa razão, o julgamento ultrapassa o interesse jurídico e passa a ocupar espaço nas decisões estratégicas de quem desenvolve, financia ou investe em empreendimentos imobiliários.

Isso não significa que a futura decisão eliminará todos os conflitos envolvendo distratos. Mesmo que o STJ consolide a possibilidade de retenção de até 50% nos casos previstos em lei, continuarão existindo discussões relacionadas às peculiaridades de cada contrato e ao cumprimento dos requisitos legais. Da mesma forma, uma eventual flexibilização desse percentual não significará que toda retenção superior a 25% será automaticamente considerada abusiva.

Talvez esse seja o principal ensinamento trazido pela discussão. O mercado imobiliário evoluiu para um cenário em que contratos deixaram de cumprir apenas uma função jurídica e passaram a exercer papel decisivo na gestão financeira dos empreendimentos. A qualidade da estrutura contratual, a correta instituição do patrimônio de afetação e a consistência documental passaram a influenciar não apenas a defesa em eventual litígio, mas a própria estabilidade econômica da operação.

O STJ definirá os contornos dessa discussão. Mas a verdadeira vantagem competitiva continuará pertencendo às empresas que não esperam as decisões dos tribunais para revisar seus contratos, identificar vulnerabilidades e fortalecer a previsibilidade de seus empreendimentos.