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Marco Legal das Garantias - Inovações advindas da Lei nº 14.711/2023

Por Daniella Carmabrich - Muzzi Associados

Recentemente entrou em vigor a Lei nº. 14.711 de 2023, conhecida como “Marco Legal das Garantias”. Dentre as diversões inovações e modificações advindas pela nova legislação, destaca-se a possibilidade de Execução Extrajudicial do Crédito Hipotecário.


A hipoteca é uma garantia real prevista no artigo 1.473 do Código Civil, normalmente instituída em razão de um negócio jurídico estabelecido entre as partes, através do qual o devedor concede em favor do credor um bem em garantia ao pagamento da dívida e/ou cumprimento de determinada obrigação. A hipoteca sempre foi utilizada com recorrência no mercado imobiliário, especialmente antes da instituição da Alienação Fiduciária. 


Com a publicação da Lei nº. 9.514/1997, que instituiu a Alienação Fiduciária de Coisa Imóvel, o uso da hipoteca como garantia real nos negócios imobiliários foi perdendo força, em razão da celeridade da execução da garantia instituída por meio da Alienação Fiduciária.


Diferentemente, da Alienação Fiduciária em que o imóvel dado em garantia é executado de forma extrajudicial perante o Cartório de Registro de Imóveis, tornando o procedimento mais célere, a execução do crédito decorrente da Hipoteca, até então, era realizada através de medida judicial, o que tornava a execução mais morosa, fazendo com que os credores optassem pela instituição da garantia real através da Alienação Fiduciária.


Com a publicação da Lei do Marco Legal das Garantias, o crédito hipotecário torna-se passível de execução extrajudicial perante o Cartório de Registro de Imóveis, possuindo regras que se assemelham à execução do crédito decorrente da Alienação Fiduciária.


A Lei do Marco Legal das Garantias estabelece que o título constitutivo da Hipoteca deverá conter, além dos requisitos já estabelecidos no Código Civil e em eventual Lei Especial, a previsão expressa do procedimento de execução extrajudicial do crédito hipotecário. Desta forma, entendemos que a execução extrajudicial do crédito hipotecário precede da necessidade de previsão expressa do procedimento no título que institui tal garantia, impossibilitando, a princípio, a execução extrajudicial do crédito hipotecário instituído antes da publicação da nova lei. Contudo, as partes podem rerratificar o instrumento que instituiu a hipoteca, para estabelecer a possibilidade de execução extrajudicial e as regras a serem seguidas, em consonância com a nova legislação. 

 

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